Her Bina Kentsel Dönüşüme Uygun mu?

2026’da Yapılabilir ve Yapılamaz Projeler

Kentsel dönüşüm denildiğinde toplumda yaygın bir algı var:
“Bina eskiyse yıkılır, yenisi yapılır.”
Oysa sahada işler bu kadar basit ilerlemiyor. 2026’ya girerken kentsel dönüşümün önündeki en büyük sorunlardan biri, her binanın dönüşüme uygun olmadığı gerçeğinin yeterince bilinmemesi.

Bu yazıda, dönüşüm projelerinin neden bazılarında ilerleyebildiğini, bazılarında ise daha en başta kilitlendiğini mühendislik ve saha perspektifiyle ele alıyoruz.

1️⃣ Kentsel Dönüşüm Her Bina İçin Aynı Anlama Gelmiyor

Dönüşüm süreci, sadece riskli binanın yıkılıp yeniden yapılması değildir.
Aslında bu süreç;

• imar hakkı,
• parsel büyüklüğü,
• mevcut bağımsız bölüm sayısı,
• maliyet–paylaşım dengesi
  gibi birçok teknik ve ekonomik parametreye bağlıdır.

Bu nedenle “binamız eski, kesin dönüşür” düşüncesi çoğu zaman gerçekçi değildir.

2️⃣ Hangi Binalar Kentsel Dönüşümde Zorlanır?

Sahada en çok sorun yaşanan bina tipleri genellikle benzer özellikler taşır:

• Küçük parseller (düşük oturum alanı)
• Fazla bağımsız bölümü olan yapılar
• İmar artışı olmayan veya sınırlı alanlar
• Ortak alan oranı yüksek eski binalar

Bu tür yapılarda yeni binadan elde edilecek toplam alan, mevcut hakları karşılamaya yetmeyebilir. Bu durumda müteahhit için proje ekonomik olarak sürdürülemez hale gelir.

3️⃣ 2026’da Yapılabilir Bir Kentsel Dönüşüm Projesinin Şartları

Her bina dönüşemez; ama doğru koşullarda birçok proje hâlâ mümkündür.
2026 itibarıyla yapılabilir projelerin ortak noktaları şunlardır:

• Mevcut metrekarelerin doğru hesaplanması
• Yeni projede paylaşımın baştan net olması
• Ek maliyetlerin (otopark, asansör, ortak alan) hesaba katılması
• Finansman modelinin en başta planlanması

Burada en kritik konu, fizibilitenin sözleşmeden önce yapılmasıdır. Aksi halde süreç daha başında tıkanır.

4️⃣ En Büyük Hata: Süreci Müteahhitle Başlatmak

Süreçte sık yapılan hatalardan biri, sürecin doğrudan müteahhit arayışıyla başlamasıdır.

Oysa henüz:

• imar hakkı netleşmeden,
• mevcut alanlar doğru ölçülmeden,
• maliyet hesabı yapılmadan
  alınan teklifler sağlıklı olmaz.

Bu durum, hem maliklerde yanlış beklenti oluşturur hem de müteahhitlerin projeden uzak durmasına neden olur.

5️⃣ Kentsel Dönüşümde Asıl Belirleyici: Süreç Yönetimi

Bir binanın teknik olarak dönüşüme uygun olması, projenin yapılacağı anlamına gelmez.
Asıl belirleyici unsur süreç yönetimidir.

• Malikler arası uyum
• Beklentilerin doğru yönetilmesi
• Şeffaf ve karşılaştırılabilir teklifler
• Zamanlama ve finansman planı

Bu unsurlar sağlanmadığında, en uygun görünen projeler bile ilerleyemez.

6️⃣ Malikler Açısından Gerçekçi Beklenti Neden Önemli?

Kentsel dönüşüm sürecinde yaşanan tıkanmaların önemli bir bölümü, teknik yetersizliklerden değil yanlış beklentilerden kaynaklanır. Birçok malik, mevcut binadaki dairesine karşılık yeni projede daha büyük veya daha avantajlı bir konut alacağını düşünür. Ancak bu beklenti her yapı için mümkün değildir.

Yeni projede ortaya çıkan ortak alanlar, otopark gereklilikleri, asansör ve yangın güvenliği gibi unsurlar, net kullanım alanlarını doğrudan etkiler. Bu nedenle dönüşüm sonrası dairelerin metrekareleri, eskiye kıyasla her zaman büyümeyebilir.

Bu noktada sürecin en başında teknik analiz yapılması, mevcut hakların doğru hesaplanması ve yeni proje üzerinden net bir paylaşım tablosu oluşturulması büyük önem taşır. Aksi halde süreç ilerledikçe hayal kırıklıkları ve anlaşmazlıklar kaçınılmaz hale gelir.

Gerçekçi beklentiyle başlayan projeler ise hem daha hızlı ilerler hem de taraflar arasında güven ortamı oluşmasını sağlar.

🏗️ Etriye Notu – Doğru Bina, Doğru Model

Kentsel dönüşümde başarı;
doğru bina + doğru hesap + doğru süreç üçlüsüne bağlıdır.

Bu nedenle dönüşüm sürecinin;

• talep,
• teknik analiz,
• fizibilite,
• teklif
  adımlarının bir bütün olarak ele alınması gerekir.

Bu noktada, süreci baştan sona dijital ve şeffaf şekilde yöneten kentsel dönüşüm platformu; hem maliklerin süreci doğru anlamasını sağlar hem de müteahhitlerin net, uygulanabilir teklifler sunmasına imkân tanır.
Böylece sahadaki belirsizlikler azalır, yapılabilir projeler daha hızlı hayata geçer.

🔎 Sonuç

Kentsel dönüşüm her bina için otomatik bir çözüm değildir.
2026’da ayakta kalan projeler; gerçekçi hesaplara dayanan, süreci doğru kurgulanmış ve taraflar arasında denge kurabilen projeler olacaktır.